香港投资移民买房，多少房款能计入投资额？
住宅成交价门槛、实际净权益与房地产计入上限，决定了购房支出中有多少可用于满足投资要求。即使全款购买3000万港元的住宅，仍须另行完成其他规定投资。
适用于2025年9月17日或之后完成购买、且符合其他条件的物业。住宅额度包含在房地产总额度内；按揭只计算净权益。房地产属于2700万港元获许资产部分，另须投入300万港元指定投资组合。
全款购买一套3000万港元的香港住宅，并不能单靠这套房产完成新资本投资者入境计划的3000万港元投资要求。对符合现行适用条件的住宅，成交价须达到3000万港元，但住宅投资最多只有1000万港元可计入；房地产整体另受1500万港元上限约束。[1]
这一差别直接影响购房家庭的资金预算。房价说明买下物业需要多少钱，可计入投资额则决定还须投入多少其他合资格资产。现行的这组房地产门槛，适用于2025年9月17日或之后完成购买的物业。[2]
住宅先满足单一物业的成交价要求
住宅须为香港单一物业，成交价不少于3000万港元。多套住宅的价格相加达到这一数字，不能代替单一物业门槛。规则也将部分用于住宅的多用途物业纳入住宅类别；不能因为其中有商业用途，就直接套用非住宅的处理方法。[1][3]
非住宅类别涵盖香港合资格商业及工业房地产，包括办公室、商业处所、零售处所及工厂，亦可包括未建成物业；土地及部分用于住宅的多用途物业不属于这一类别。非住宅物业数量没有统一限制，但可计入总额仍受房地产上限约束。[1][3]
因此，评估一项交易时，先要明确物业类别和单一住宅成交价是否达标。广告中的“商住”称呼或家庭打算如何使用房屋，不能替代法定类别与相关证明。
住宅上限包含在房地产总上限内
房地产可计入金额合计最多1500万港元，其中住宅最多1000万港元。这是总额与分项的关系，不能把2项上限相加，算成2500万港元。[1][2]
例如，若已计入的住宅投资占用1000万港元，房地产类别只余500万港元空间。再购买600万港元、全款支付的合资格非住宅物业，在这个简化情景下，新增可计入金额最多为500万港元。反过来，若不选住宅，合资格非住宅投资可以占用全部1500万港元房地产额度。计算仍须结合已使用额度和实际取得的净权益。[3][4]
计划整体要求至少2700万港元用于获许金融资产及房地产，另有300万港元投入资本投资者入境计划投资组合。若房地产已经用足1500万港元额度，2700万港元部分仍至少需要1200万港元的其他获许金融资产；另设的300万港元投资组合不能被房产替代。[1][5]
按揭会改变能够计入的净权益
房产有按揭时，不能按全额成交价申报投资。新资本投资者入境计划允许向香港持牌银行或金融机构借取按揭贷款，但计入的是申请人投入的净权益，并须再受相应房地产额度限制。[2][3]
以纯算术假设说明：住宅成交价为3000万港元，假设获批按揭2100万港元，且没有其他抵押或负担，净权益为900万港元。即使物业已满足成交价门槛，房地产额度尚未使用，也只能以900万港元为计入基础，不能因为住宅上限是1000万港元便申报1000万港元。这个假设不表示银行会批准该贷款金额或按揭成数。[2][3]
若净权益超过1000万港元，住宅分项上限仍然适用。超过可计入额的自有资金，不会自动增加计划认可的投资金额；日后出售、再融资及剩余资本的处理，须另按投资管理规则计算，不能把初始计入公式直接当作随时提款的依据。[2][4]
全款买房的预算可能明显高于投资门槛
假设申请人此前没有计入任何投资，拟全款购买一套3000万港元的合资格住宅，并以金融资产补足其余获许投资要求。购买完成日期、持有方式和全部其他条件均符合规则，且暂不计算交易费用。
这一情景中，住宅支出为3000万港元，可计入金额为1000万港元。因此，仍须投资1700万港元于其他获许金融资产，并另投入300万港元于资本投资者入境计划投资组合。用于这些资产的自有资金合计为5000万港元，计划认可的最低投资组成则为3000万港元。[1][5]
这是根据官方上限作出的预算演示，不是政府规定的统一5000万港元门槛，也不是投资建议。不同的房价、借款及资产组合会改变实际资金需求。印花税、佣金、税费及其他交易开支均不计入承诺投资，须在上述资产资金之外另行预算。[3]
购买完成日期决定采用哪一组房地产门槛
2025年9月17日或之后完成购买的房地产，适用现行1500万港元总上限；住宅单一物业成交价门槛为3000万港元。此前完成购买的房地产，仍适用1000万港元总上限；住宅还须满足5000万港元的单一物业成交价要求，且住宅购买完成日期不得早于2024年10月16日。[1][2]
规则第1.8段将购买完成日期定义为完成交易时付款的日期；如分期付款，则以最后一期付款日期为准。因此，签署临时买卖合约、支付订金与计划认定的完成日期，可能不是同一天。[2]
这些日期条件之外，还要满足第2.1(d)段规定的整体投资期间。买房多年后递交申请，不能仅因物业现值或原成交价达标，就假定旧交易可用于本次投资审查。[2]
用产权和付款证据连接预算与申请
投资规定审查的房地产材料包括载明所有权及成交价的土地注册处记录、证明物业类别的文件，以及按揭契据或未偿还按揭结单。通过本人独资企业或由本人作为唯一股东的公司持有时，还须提供对应的商业登记或公司所有权证明。[4]
计划的房地产持有规则，允许本人名下、本人独资企业，或由本人作为唯一股东的公司这几种形式，并须符合绝对实益拥有等适用条件。此前净资产审查中有关家庭共同资产的规则，不能直接用来认定后续共同购房的投资资格。[1][2]
在签约和申请资金预算中，将成交价、贷款余额、可计入净权益、各类剩余额度及交易费用分列，才能看清购房之后还缺多少合资格投资。最终认可金额须由主管机关根据实际交易和证明审核，买到达标价位的物业本身并不保证居留获批。
官方资料与政策来源
本文为一般政策信息；具体申请须结合个案情况及主管机关要求处理。